关于印发《 郴州市物业服务收费管理细则 》的通知

各县市区发改局、住房和城乡建设局，市场监督管理局，市物业行业协会，市房地产业协会：

根据《湖南省物业管理条例》、《关于印发〈湖南省物业服务收费管理办法〉的通知》（湘发改价调〔2017〕4 号）、《关于印发〈湖南省住宅类物业项目物业服务导则〉等 3 个导则的通知》（湘建科〔2019〕224 号）等有关规定，结合我市实际情况，制定了《郴州市物业服务收费管理细则》。现印发给你们，请认真遵照执行。

郴州市发展和改革委员会

郴州市住房和城乡建设局

郴州市市场监督管理局

2020 年 11 月 20 日

郴州市物业服务收费管理细则

第一条 为进一步规范物业服务收费行为，维护业主、使用人和物业服务企业的合法权益，根据《湖南省物业管理条例》 《关于印发〈湖南省物业服务收费管理办法〉的通知》（湘发改价调〔2017〕4 号）、《关于印发〈湖南省住宅类物业项目物业服务导则〉等 3 个导则的通知》（湘建科〔2019〕224 号）等有关规定，结合我市实际，制定本细则。

第二条 物业服务收费由公共性服务收费、代收代办收费和特约服务收费等构成，根据不同物业的性质和特点，分别实行政府指导价和市场调节价。

业主大会成立之前的普通商品住宅、保障性住房、房改房、老旧住宅小区等小区的公共性服务收费实行政府指导价（简称：指导价住宅小区，下同）；

别墅、其它非住宅及业主大会成立之后的普通商品住宅公共性物业服务收费、物业停车以及物业服务公司为满足部分业主（使用人）需要或接受委托开展的特约服务和代收代办服务收费实行市场调节价。由双方当事人遵循平等、自愿的原则事先约定，不得强行服务，强行收费。

第三条 物业服务收费实行统一政策，分级管理。

市发改部门会同市住房和城乡建设主管部门、市市场监督管理部门依据国家、省、市有关规定，制定市城区物业服务收费的政策，指导全市物业服务收费管理工作。

县市区发改部门和城乡建设主管部门可参照本细则制定本辖区物业服务收费政策，并负责当地行政区域内物业服务收费的日常管理和监督工作。

县市区市场监督管理部门按照管理属地原则负责价格违法违规行为的查处。

第四条 政府提倡建设单位、业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业；鼓励物业服务企业开展正当的价格竞争，禁止价格欺诈，促进物业服务收费通过市场竞争形成。

第五条 公共性服务项目根据服务内容、服务要求和设施设备配置等情况分为：管理综合服务，公共区域清洁卫生服务，公共区域秩序维护服务，公共区域绿化养护服务，以及共用部位、共用设施设备的日常运行、保养及维修服务等五项，等级从低到高，最高级为五级。住宅物业管理区域的公共性服务收费标准应按照质价相符的原则，分别选择项目等级组合确定。物业服务收费标准为各物业服务项目收费标准的总和。

实行指导价的住宅公共性物业服务收费，由发改部门会同市住房和城乡建设主管部门制定物业服务分项目、分等级收费基准价，定期公布。（现阶段分项目、分等级服务及收费基准价详见附件一《郴州市住宅物业公共服务分项目分等级基准价标准》）

第六条 实行政府指导价的住宅小区前期物业服务收费，具体标准由物业服务企业与建设单位在核定的政府指导价范围内，通过前期物业服务合同约定；建设单位与物业买受人签订的商品房买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的物业服务标准及物业服务内容，涉及物业买受人共同利益的约定应当一致。

第七条 前期物业服务，提供本细则（附件 1）未涵盖的服务内容和设施设备而需增加物业服务成本的（如提供备用电源、柴油机发电机组、自备供水加压泵、消防设施等非常用的公共设施等专项服务），可根据其服务方式、时间另行在物业服务合同中约定收费标准。

第八条 物业管理区域因建设单位原因分期开发、分批交付使用，给先期入住业主造成噪音、粉尘污染和交通不便的，由建设单位给予业主相应补偿，并在房屋买卖合同中约定。

第九条 实行政府指导价的物业服务收费采取包干制形式。实行市场调节价的物业服务收费可以采取包干制或酬金制等形式，具体在物业服务合同中约定。

包干制是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈亏均由物业服务企业享有或者承担的物业服务计费方式。

酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。

第十条 实行酬金制的物业服务企业应当按照规定对物业服务的各项资金的收支建立台账，每年不少于一次向全体业主公布并接受业主委员会或者业主大会的质询。实行包干制的物业服务企业应当每年不少于一次向全体业主公布住宅区内公共性物业服务项目和服务工作情况，听取业主大会的意见。

第十一条 实行物业服务费用包干制的，物业服务收费包括物业服务成本、法定税费和物业服务企业的利润。

实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业服务企业的酬金。

第十二条 物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：

（一）人员费用，包括管理服务人员工资、按规定提取的工会经费、职工教育经费、根据有关政策规定应当由物业服务企业缴纳的住房公积金和养老、医疗、失业、工伤、生育保险等社会保险费用等。

（二）物业共用部位、共用设施设备的日常运行和维护费用，包括二次供水、加压设备的维护保养费用、电梯的运行维护费用、消防、监控、智能化等设施的运行维护及检测费用，不包括保修期内应由建设单位履行保修责任而支出的维修费、应由专项维修资金支出的维修和更新、改造费用。

（三）物业管理区域清洁卫生费用，包括所需的购置工具费、消杀防疫费、化粪池清理费、公共管道疏通费、清洁用料费（除垃圾处理费以外的）环卫所需费用等。

（四）物业管理区域秩序维护费用，包括维护物业管理区域秩序所需的器材装备费及通讯设备管理费用、秩序维护人员的人身保险费及由物业服务企业支付的服装费等。其中器材装备不包括共用设备中的监控设备。

（五）物业管理区域绿化养护费用，包括管理、养护绿化所需的绿化工具购置费、绿化用水费、补苗费、农药化肥费等。不包括应由建设单位支付的种苗种植费和前期维护费。

（六）物业服务企业办公费用和固定资产折旧费用，办公费用是指物业服务企业为维护管理区域正常的物业管理活动所需的办公费用，固定资产折旧费用是指在物业服务项目内由物业服务企业拥有的、与物业服务直接相关的、使用年限在一年以上的固定资产年限分摊费用。

（七）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用，是指物业服务企业购买物业共用部位共用设施设备及公众责任保险所支付的保险费用。

（八）管理费分摊，是指物业服务企业在管理多个物业项目情况下，为保证相关的物业服务正常运转，而由各服务项目承担的费用。

（九）经业主同意的其它费用是指业主或者业主大会按规定同意由物业服务费开支的费用（如文体、联谊、比赛等必要的社区文化活动等）。

（十）法定税费。

（十一）合理利润，住宅物业服务成本利润率最高不得超过 8%。

第十三条 为供热、中央空调等动力设备发生的能源费用、运行维护费用应分别计入其供应价格中，不得另外向业主（使用人）收取。

第十四条 住宅公共性物业服务费按照法定产权面积计收。已办理产权证的，以产权证记载的建筑面积为准，未办理产权证的，按购房合同标明的建筑面积计算；尚未出售的，按照经房产管理部门审核备案的房产测绘成果确定的房屋建筑面积计算。

第十五条 建设单位销售物业时，应当在销售场所公示经批准的规划设计方案、物业管理区域资料、临时管理规约、前期物业服务合同等材料和物业服务用房、共用部位、共用设施设备等信息，并向物业买受人提供书面告知材料。

建设单位与物业买受人签订物业买卖合同时 ，应当将前期物业服务合同和临时管理规约作为物业买卖合同的附件 。

第十六条 物业服务费由物业服务企业向业主或物业使用人收取。物业服务费按月计收，经双方约定可以预收，但最长预收期限不得超过十二个月。已办理交付手续但未使用的物业，物业服务费按最高不超过 80%交纳。

（一）已竣工但尚未出售、出租，或者因建设单位原因未按时交给物业买受人的，物业服务费用由建设单位交纳；

（二）物业竣工经住房和城乡建设主管部门验收备案后，建设单位根据购房合同书面通知买受人办理交付手续，经物业买受人查验收房后，物业服务费由买受人交纳；

（三）物业买受人在查验收房时物业存在不符合法律法规规定和购房合同约定的条件，应书面告知建设单位，整改期间的物业服务费由建设单位交纳；

（四）物业买受人无正当理由拖延办理交付手续的，物业服务费从建设单位书面通知买受人办理交付手续的次月开始计收，由物业买受人交纳，但先由建设单位垫付并负责追缴。建设单位与物业买受人另有约定的，从其约定。

第十七条 前期物业服务合同生效之日至出售房屋交付之日的当月发生的物业服务费用，由建设单位承担。出售房屋交付之日的次月至前期物业服务合同终止之日的当月发生的物业服务费用，由物业买受人按照房屋销售合同约定的前期物业服务收费标准承担；房屋销售合同未约定的，由建设单位承担。

物业产权转移时，产权转移之日的当月及以前发生的物业服务费用，由物业出让人承担；产权转移之日的次月起发生的物业服务费用，由物业受让人承担。物业受让人在产权转移时应向物业服务企业了解物业服务合同、管理规约等情况，并督促原业主结清相关物业服务费用，出现费用未结清时，由物业受让人（使用人）承担连带交纳责任。

第十八条 住宅区划内的道路、绿地，以及其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。利用道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房以及物业共用设施设备、共用部分进行经营，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决四分之三以上的业主同意，按照规定办理有关手续。所得收益在扣除合理成本（人工、维护和税费等）后应当按照业主大会的决定使用，并向全体业主公布收益所得的实际收入与支出情况，接受业主、 物业使用人监督。

第十九条 住宅小区已购车位的车位物业服务收费实行政府指导价：即：标准车位 30 元/月.车位、子母车位 45 元/月.车位；具体收费标准由物业服务企业与物业买受人在政府指导价范围内，通过前期物业服务合同约定。未购车位已收取机动车停放服务费的，不得重复收取车位物业服务费。

第二十条 业主（使用人）对房屋进行装修，装修人在室内装饰装修工程开工前，应当向物业服务企业申报。业主、装修人或者装饰装修企业，需要物业服务企业提供特别服务的，可以与物业服务企业签订装饰装修管理服务协议，物业服务企业按照室内装饰装修管理服务协议可向业主（使用人）收取以下费用：

（一）装修服务费：按房屋建筑面积和装修工期在装修管理服务协议签订时一次性向业主收取；电梯房按每平方米每天0.02 元计收，不带电梯的房屋按每平方米每天 0.01 元收计。装修服务费主要用于装修期间各种设备、设施的能源消耗、装修管理服务、各种资料的制作等费用。

（二）装修垃圾清运费：业主委托物业服务企业清运装修产生的垃圾，清运费标准由业主和物业服务企业协商确定。业主自行清运的不收费。

（三）门禁工本费押金：对出入人员实行门禁管理的小区，物业服务企业可对装修工人收取不超过20元/人的门禁卡押金，装饰装修工程完成退卡后退还押金。

（四）装修押金：根据室内装饰装修管理服务协议可一次性向业主和装饰装修企业收取 2000 元的装修押金；在装饰装修工程完成完工且施工单位退场后，按合同约定时间退还装修押金，无时间约定的应当在 5 个工作日内无息退还。但是，装修期间因装修原因而造成共用部分（公共走廊、墙面等）、共用设施设备(电梯、对讲门等) 损坏的，修复由损坏责任人承担，当责任人拒绝修复时，物业服务企业可扣取相关装修押金进行修复，剩余部分应在装饰装修工程完成后退还。

除上述费用以及实际提供了资料复制服务可以依照市场价格合理收取复印费外，物业服务企业不得另行收取诸如电梯使用费、楼道维修费等与装修相关的其它任何费用。

第二十一条 物业管理区域内，供水、供电、燃气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用，凡属于政府定价、政府指导价的，应当执行相关规定，不得乱加价、乱收费。需要委托物业服务企业代收费的，由委托单位与物业服务企业确定并签订委托代收合同，按照“谁委托、谁付费”的原则，不得向业主转嫁费用。

第二十二条 在签订物业服务合同之前，物业服务企业应查验接管物业管理区域的公共配套服务设施，对公共配套服务设施不全或不能正常使用的，应要求建设单位完善，不能完善的，其物业服务内容及其要求、服务收费及其标准，可参照本细则在服务合同中明确。

物业共用部位、共用设施设备的日常运行和维护内容、标准及其要求，物业服务企业应根据有关规定与建设单位在服务合同中明确。

第二十三条 物业服务收费实行明码标价及收费公示制度。

物业服务企业应在物业管理区域内的显著位置，将物业服务企业名称、服务项目、服务内容、服务标准、计费方式、计费起始时间、收费项目、收费标准以及收费依据、价格举报电话 12315等进行公示。对需由业主（使用人）分摊的费用，应当公布具体的分摊原则及计算方法，接受业主的监督和质询。

公示的形式可采取公示栏、公示牌、服务收费手册、多媒体终端等。

第二十四条 物业服务企业应当按照本细则第九条的规定，于每年第一季度公示上一年度物业服务合同履行情况、物业服务项目收支情况、本年度物业服务项目收支预算等情况。业主提出质询时，物业服务企业应当及时答复。

第二十五条 物业服务企业在物业服务中应当遵守法律法规，严格履行物业服务合同，为业主提供质价相符的服务。对同一物业管理区域内相同的物业，禁止价格歧视，物业服务企业不得区分业主身份实行不同的收费标准。

第二十六条 业主应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用。业主违反物业服务合同约定逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当协助物业企业采取合法有效的措施督促其及时足额缴纳物业服务费用；逾期仍不交纳的按《物业服务合同》约定，物业服务企业可以依法追缴。

第二十七条 物业服务企业将物业服务合同中部分专业服务事项转包给其他企业的，不得降低服务质量，减少服务内容，提高收费标准。

第二十八条 物业合同双方应接受属地乡、镇人民政府及街道社区的监督，发生物业服务纠纷时，可接受其调解。各级相关职能部门要相互配合，加强对物业服务企业的服务内容、质量、收费项目、收费标准的监督。

第二十九条 物业服务企业有下列行为之一的，由市场监督管理部门依法查处：

(一)超过政府指导价标准收费的；

(二)擅自设立强制性收费项目的；

(三)不实行明码标价或不按规定明码标价的；

(四)擅自扩大管理费分摊范围或提高分摊标准的；

(五)其他违反价格法律、法规等规定的。

第三十条 本细则自 2021 年元月 1 日起实施。本细则实施前已签订物业服务合同且尚未到期的，物业服务及其收费标准等仍按原合同约定执行，合同到期后按本细则规定执行。

本细则实施时尚未成立业主大会且原有服务等级低于本细则适用收费标准的，须相应提高服务等级；收费标准低于本细则相应服务等级的，在业主大会成立前不得擅自提高收费标准。

附件1:郴州市前期公共区域秩序维护服务标准与收费基准价

附件 2:《郴州市前期公共性物业服务费备案登记表》